投资商铺的风险和收益

俗话说的好“无利不起早”，有好处，人们蜂拥而至；有危险，人们避之不及。人们都是趋利避害，投资也是这样。当看到一个行业蒸蒸日上的时候，金融界的巨头们就会纷纷进行投资，当看到一个行业快要垮掉的时候，巨头们纷纷撤资。接下来我们就来谈谈投资商铺的风险和收益。
  对于这个问题，我觉得要分三个方面来看。

1. 我们看一下，电商对实体商业的冲击是否是颠覆性的？

 
 电子商务的冲击，只要是非快消品的生活性服务业，大有可为。「作为业态的载体，部分沿街商铺，注意是部分沿街商铺，理论上来说会迎来一个价值的凸显期。

  2.我讲一下商铺的收益是如何计算的

  很多人认为商铺的收益，应该用租金来衡量，我认为他只讲对了三分之一，甚至在很大程度上来说，这个理解是很不全面的，会错失商铺投资的机会。
  一般而言，商铺的投资收益要看「三方面」。

  3.商铺租金的收益

  这是普通人最直观的计算商铺投资回报率的方式，用购房的总房款，除以租金价格，就是投资的回报率。如果是用按揭方式购买，在算回报率的时候，还要算上利息成本。
  一般性商铺的租金回报率在2%-3%左右。很多人认为这个回报率还不如银行的定期存款，更比不上理财产品。但是他们可能忽略了租金每年的递增幅度。就拿去年湖州主城区部分商铺租金的涨幅来看，租金同比上涨10%，已经算很低了。有些优质商铺的租金涨幅高达30%以上。

 

4.商铺本身的增值

  商铺跟住宅一样，他们自身的增值原因有很多，但归根到底，是一种货币现象。我们可以回忆一下，十年前一碗牛肉面和现在的价格相差多少？考虑清楚这个现象，能帮助我们深刻理解商铺增值问题。

  5.商铺的金融属性

  在购买商铺的人群中，不少是私营企业主，一般性会选择一次性付款购买商铺。然后利用国内信用扩张的红利，也就是说将商铺抵押给银行，利率成本目前基本上只有8%左右，信贷获取的资金用以企业经营，而企业的经营毛利多半在15%以上，这里可以获取的金融差价在7%以上，这才是企业主热衷于购买商铺的主要原因，尤其是在低利率环境下，这种操作的套利空间还是比较可观的。

  从以上五方面可以看出来，商铺的投资回报率是多方面组成的，不能简单的看租金回报率，尤其是金融属性，一般性的购房人是不会想到这个层面的，即便想到了这个层面，在实操过程中也缺乏企业主体资源进行配合。
  所以，以我十多年的房地产实操经验总结，我不建议一般性的购房人投资沿街商铺。一方面，因为投资商铺的风险敞口比较大，普通人抗风险能力比较差；另一方面，商铺的投资必须具备极其专业的能力，以及企业经营资源，而且操作成本高、周期长，一旦持有，如果不具备相关资源，注定是低回报的投资，如此一来，机会成本就过高了。