? 店铺十年包租猫腻

   
很长时间以来，“产权式商铺风险极大”成了地产投资者的共识。但是眼看着房价节节上涨，开发商的承诺担保风格翻新，“十年包租”、“银行担保”、“年收益率10％”等字眼不断出现，现在还是不断有新的投资者进入到这个领域，他们，又会有什么样的遭遇呢？为此，记者采访了业内人士张先生，为我们解开这种包租型地产更深层次的内幕。

张先生开口就说：“首先，这种包租型的房子，包含了极大的风险，对开发商来说必赚无益，对购房者来说非常不值，甚至不如买同等地段的住宅或者二手房。”看到记者不理解，他就举了一个“十年包租”例子来进行分析。
北京某地段，新开楼盘价格在1万左右，二手房价格在7千上下，如果买二手房进行出租，每年租金/总房价约为5％，这是普遍能达到的收益率。现在该地段有一个十年包租，年回报9％的商业项目出售，其中一层底商约4万/平，2～3层约3万左右，4～6层2万5左右，因为是商业项目，要求首付50％，贷款10年。然后，开发商每年付给投资者房产总额9％的租金回报，由银行进行担保。

张先生说：“首先你看，周边新楼盘价格1万，说明1万是目前这个地段成本加利润的合理价格。而现在这个项目去掉一层底商，平均价格按2.8万元计算，就高出了一倍多。我们假设你买了一个100平米的商铺，这种商铺使用率约在55％左右，总共花了280万元。首付了140万元，然后10年每年要还给银行约20万元，开发商每年付你9％的回报，大约是25万元，你能获得5万左右的盈余，10年你一共获得了50万元左右。最后10年后，如果一切顺利，没有出现经营不善，没有出现挪用资金房子被抵押，没有出现开发商赖帐不给钱的最理想情况下，总共的付出是140-5×10=90万元，得到了一个房龄10年左右、建筑面积是100平米、使用率极低、而且有可能是人气很差的一个商业地产的2～6层。”
“详细的计算很复杂，一般老百姓根本无法分辨，而且老百姓不理解资金成本的概念”张先生说，“但是我们可以通过简单的静态比较来分辨。第一，这个100平米商铺，实际的合理价格只是100万元，购房者却首付了140万元，所以后来的开发商回租，只是把先期提高的房价和资金的利息，退回一些给购房者而已；第二，10年后，我们假设没有任何通货膨胀的情况下，你总共付出了90万元（算上资金成本则远远不止），得到了一个二手的房产，而周围的同样面积的二手房产可能只需要70万元，由于这是商业地产，所以得房率还远远低于周围的普通二手住宅；第三，如果你在同期投入140万买二手房，10年大约获得的租金收入约为70万元，这样你只投入了70万元，却拥有价值140万元左右的房产。”

“最关键的是，”张先生强调说，“这些包租型地产项目往往不具备成为双安、当代商城那样长期商业标竿的条件，因为本身地段、设计、经营都会有大量问题，最后沦为普通商业办公楼的情况非常常见，甚至会关门倒闭。投资者会发现他们的房产不光无法成为人气商铺，想改成办公甚至做住宅都毫无办法，彻底被套牢。而开发商呢，因为早就高价卖出了项目，大不了一走了之。至于担保什么的，都只是有限条件的担保，真出了问题，可能弥补不了损失的10％。开发商故意在宣传中夸大银行和担保者的作用，而将具体细节隐藏在合同深处，一般购房者是无法发现的。他们只会被9％的所谓回报弄昏了头。”